【案例介绍】
当事人李某与杨某发生房屋买卖合同纠纷。刘某起诉法院，要求李某支付最多5万元的货款及违约金。李先生找到了李武平律师作为他的代理律师。李武平律师主张《房地产买卖协议》根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定无效，为委托人追偿违约金，得到法院支持。具体判决书如下：

海口市龙华区人民法院
民事判决书
（2009）龙民一初字第475号
原告刘某，男，1980年1月18日出生，汉族，住在海口市河本南路712号城市广场。
被告人李某，男，1980年2月29日出生，汉族，住海口市龙昆北路金融花园E座404室。
代理人为海南正开律师事务所律师李武平。联系电话：13907551010。
本院受理原告刘某与被告李某房屋买卖纠纷一案后，由独任法官陈太武依法进行了审理。审判是公开进行的。原告委托代理人陈创文、被告委托代理人李武平出庭。参加了诉讼。目前，该案已审理终结。
原告称，原告与被告于2008年9月11日签署《房地产买卖协议》，约定被告拥有位于海口市龙昆北路的XX花园XX。向原告出售一套建筑面积182.22平方米的房屋（房产证编号为：海房字XX号）（该房屋已被银行抵押，贷款合同编号为：再交易） 2004
—0108号，抵押期限于2019年7月15日结束，被告尚欠银行贷款约10万元），售价为120,481元，被告尚欠银行贷款10万元，由原告承担。并约定，本协议签订后，被告将在一个月内清理标的房屋，并将房屋及房屋相关文件交付原告使用。三个月内房屋未清理完毕的，原告有权要求被告按照第五条第一款第四项的规定，要求被告退还货款并支付人民币违约金五万元。合同签订后，原告于2008年9月11日向被告支付了购房款120,481元，但被告尚未清理房屋并将相关文件交付原告，构成违约，故被告法院提起诉讼，请求判令： 1、终止原告与被告于2008年9月11日签订的合同； 2、将货款人民币120,841元及利息退还原告。流动资金贷款利率计算； 3、被告向原告支付违约金5万元； 4、本案诉讼费、诉前保全费、鉴定费等费用由被告承担。
被告辩称：1、原告与被告签署的《房地产买卖协议》因《物权法》强制性规定无效。原告提出的解除合同、支付违约金的主张没有法律依据，依法应予驳回。 2008年9月11日，原告与被告签订《房屋买卖协议》，同意将原告已拥有的海口市龙昆北路金融花园E座404室转让给原告。合同签订时，该房屋已被被告抵押向银行贷款。抵押房屋的转让未经抵押权人银行批准（原告也未清偿债务）。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未取得抵押权人银行同意的。”原告与被告签署的《房地产买卖协议》因违反《物权法》规定，依法无效，原告主张终止。该合同及支付违约金的主张没有法律依据。其次，纠纷名称为房屋买卖，但实际上是个人贷款。事实上，原告从事借贷业务，并从中获取高额利息。被告实际借款10万元。开具欠条时产生了20481元的高额利息。
经审理查明，2008年9月11日，原告与被告签署协议书《房地产买卖协议》，同意被告将其全部海口市昆北路XX花园长屋XX转让给原告。该房屋建筑面积182.22平方米。双方同意的转让价格为120,481元。办理产权证、土地证的费用由被告承担；付款方式为，协议签订后，原告向被告支付了房屋款120841元，并承担了被告的银行抵押。房屋交付协议签订后，被告在三个月内腾出了房屋，并将房屋相关文件移交给原告。同时，合同还规定了双方的权利和义务以及违约责任。合同签订后，原告于当天向被告支付了房屋款120841元。但被告并未履行与原告约定的移交房屋、办理过户手续等义务。原告也未履行清偿被告债务的义务。银行抵押贷款或与银行协议重新办理银行抵押手续。被告购买海口市龙昆北路金融花园E座404室，并于2004年3月申请银行抵押贷款，期限15年至2019年7月15日。截至该日，银行抵押贷款被告已支付，但尚未偿还。庭审中，被告声称该案名为房屋买卖，但实际上是个人贷款。原告从事借贷业务。被告向原告借款10万元。欠条当时多出的20841元属于高额利息，但被告并未提供相应证据证明上述抗辩。
另据查，原告于2008年12月25日向我院申请诉前财产保全。2008年12月26日，我院作出（2008）龙民保第5号民事裁定书和（2008）龙民保5号民事裁定书。民事裁定第5-1号，裁定冻结申请人刘某名下银行存款10万元，并查封海口市龙昆北路XX花园E座404室被诉人姓名为李某。
上述事实有《房地产买卖协议》、收据、裁定书、庭审笔录、案卷当事人陈述等证明，足以成立。
本院认为，原告、被告所出售的房屋已被抵押，双方未经抵押权人同意而处分抵押财产，违反了《物权法》的相关规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人不得同意抵押财产不得转让，但受让人代为清偿债务且消灭抵押权。因此，双方签订的《房地产买卖协议》是无效合同。无效合同自始即具有法律约束力。原告请求法院判令被告返还所购买的房屋。 120,841元及利息的支付合理，本院予以支持。原告申请终止案件并判令被告支付违约金5万元的请求没有法律依据，本院不予采纳。被告辩称，本案属于贷款而非房产交易。实际贷款金额为10元，开借条时多出的20841元为高额利息。因被告未提供相应证据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第191条第《中华人民共和国合同法》第58条第二项规定，判决如下：
1。被告李某仅限于本判决生效之日起10日内（自2008年9月11日起至本判决指定履行之日止）偿还原告房屋购买价款120,841元及利息，原告120,841元元按银行同期贷款利率计算）；
2。驳回原告刘某的其他诉讼请求。
本判决未明确履行期间付款义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第229条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费为1855元，其中原告承担544元，被告承担544元。 1,311元；诉前保全费1370元，由被告承担。
如对本判决不服，可以自判决书送达之日起15日内向本院提出上诉，并根据当事人人数提交副本。海南省海口市中级人民法院。
陈太武法官
2009年4月10日
书记员蔡仁吉