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北京拆迁系列之：拆迁人以排除妨害为由提起民事诉讼

2025-02-11 0

北京维权律师

【案情概览】：
委托人某公司于2003年1月1日与北京市通州区某村委会签订《废弃场院租赁协议》，约定由委托人承租该村村西3.05亩土地，租期共20年，自2003年1月1日至2022年12月31日止。其后，公司在上述地块修建了房屋，取得了镇政府规划办公室工业用地批文、缴纳了相关税费。
2012年，某开发公司对包括委托人承租土地在内的集体土地进行实施征收。2012年4月28日，通过申请政府信息公开程序，得知该开发公司进行征收的依据的是北京市人民政府于2005作出的京政地[2005]262号《关于通州区城镇批次用地农用地转用及征地的批复》。
2012年6月，村委会向北京市通州区人民法院提起民事诉讼称，鉴于上述土地已经被依法征收，其已与该开发公司签订了《补偿安置协议》，其与委托人间的合同已经无法继续履行，要求判令解除其与委托人间签订的《废弃场院租赁协议》，判令委托人将上述土地腾空后交给村委会。案件经通州区法院一审、北京市第二中级人民法院终审，判决解除了村委会与委托人间签订的《废弃场院租赁协议》，但称因委托人与开发公司之间关于拆迁补偿的问题尚未达成一致意见，故关于腾退土地的问题，可另案解决。
2012年11月29日，该开发公司以排除妨害为由提起民事诉讼，要求委托人腾退租赁场地。现本案已经被通州区人民法院正式受理，正在审理过程中。
【法律分析】：
本案的关键点是：拆迁人以排除妨害为由提起民事诉讼，要求被拆迁人腾退土地是否可行？
不难发现，本案中开发公司与委托人之间的纠纷实质上是征地拆迁纠纷，而非排除妨害纠纷。2003年1月1日，委托人与村委会签订《废弃场院租赁协议》，约定由委托人承租村西3.05亩土地，租期共20年，自2003年1月1日至2022年12月31日止。其后，委托人在上述地块修建了房屋，取得了镇政府规划办公室工业用地批文、缴纳了相关税费，可以认定委托人对涉案土地拥有合法使用权，对土地上房屋享有所有权。委托人的身份应当为被拆迁人，原告开发公司应当依法对被告进行补偿安置，本案所涉实为征地拆迁纠纷。上述事实，在租赁合同纠纷民事判决中也已经得到确认，判决书明确载明“因被告（委托人）与开发公司之间关于拆迁补偿的问题尚未达成一致意见，故关于腾退土地的问题，可另案解决”。
涉案土地性质虽为集体所有，但是可以参考《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（法释[2005]9号）之规定，该批复明确规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。故本案，应当裁定驳回原告之起诉。
此外，根据《中华人民共和国合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。但鉴于合同相对性之原则，上述权利必须由《废弃场院租赁协议》的相对方村委会行使，本案原告开发公司以排除妨害为由提起民事诉讼，请求人民法院判令委托人腾退租赁场地，其并非适格原告。
【办案点睛】：
鉴于现状，征地拆迁中被拆迁人的权利如何保障是一个复杂的系统工程，尤其在涉及到租赁关系时，尤为复杂。如本案中，拆迁人企图直接绕过被拆人，首先由租赁合同一方出面起诉解除租赁合同，再以排除妨害纠纷起诉被拆人腾退土地。纷繁复杂的法律关系及纠葛，对被拆迁人一方的耐力、维权信心以及法律素养都是一种挑战，建议广大被拆迁人切勿草率应对，最好能聘请专业律师代理维权事宜。
【重点法条】
1.   《中华人民共和国合同法》
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
2.   《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》法释[2005]9号
最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复
（2005年7月4日最高人民法院审判委员会第1358次会议通过）
法释〔2005〕9号
浙江省高级人民法院：
你院浙高法[2004]175号《关于双方未达成拆迁补偿安置协议当事人就补偿安置争议向法院起诉，法院能否以民事案件受理的请示》收悉。经研究，答复如下：
拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。
此复。

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