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私下交易经适房，买卖承诺书被判无效2016-11-13

2025-01-17 0
案情简介
      2004年，房主甲原房屋被拆迁，按政策与南京某开发商签订经济适用房购买协议。后甲妻乙向丙出具《承诺书》，承诺某小区经适房在2005年由丙出资132903元购买，待该房产证发到手后政策可行就过户给丙。2013年7月24日，甲取得某小区经适房房屋产权证。2014年8月10日，甲向丙发出《通知书》欲对房屋买卖一事进行磋商，未果后甲于2016年5月委托龚拥军律师起诉至南京市秦淮区人民法院，要求确认《承诺书》无效，并判令丙返还房屋。

裁判结果

      法院经审理后判决双方关于南京市某小区经济适用房的买卖协议无效。马某应于判决生效之曰起十日内向方某返还上述房屋，方某于马某返还房屋同时退还其所付的购房款。

律师评析

      《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(以下简称《若干意见》)中规定：“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购……政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。”而《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款规定损害社会公共利益的合同无效，而最高院于2009年发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中指出：“如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。

       龚拥军律师提醒：买了10年的房子被判协议无效，教训惨痛。经济适用房的重要属性之一就是保障性，是为了解决城市中低收入家庭的住房困难而建造的，这显然涉及社会公共利益，甲乙、丙关于诉争房屋的买卖承诺书，实质上跳过了政府对经适房的优先回购，违反了政府关于经适房的管理规范，从而影响了其他中低收入购房者购买经济适用房的潜在权益，这是对社会公共利益造成了损害，故甲乙、丙之间关于某小区经济适用房的买卖《承诺书》无效。

律师简介
龚拥军 律师
江苏圣典律师事务所高级合伙人、专利代理人、副主任医师、中国民主促进会会员
电话：13512507865
电子邮箱：gyjl.625@163.com

写作：朱雨濛
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